En bref : Avant de louer, vérifiez les critères de salubrité, installez les détecteurs de fumée et faites établir un certificat PEB, dont la classe doit figurer dans l'annonce. Le bail doit être écrit, accompagné de l'annexe régionale et enregistré gratuitement dans les deux mois. L'état des lieux d'entrée est obligatoire et la garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer sur un compte bloqué.
Mettre un logement en location en Wallonie demande un peu de préparation avant même de publier l'annonce. Depuis l'entrée en vigueur du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, plusieurs obligations pèsent sur le bailleur, et certaines conditionnent la validité de ses recours en cas de litige.
Ce guide passe en revue ce qu'il faut réunir et vérifier, de l'annonce jusqu'à la remise des clés, pour un logement loué comme résidence principale.
Vérifier que le logement respecte les critères de salubrité
Le logement doit répondre aux critères minimaux de salubrité fixés par le Code wallon de l'habitation durable avant d'être loué. Ils portent notamment sur la stabilité du bâtiment, l'étanchéité, l'installation électrique, le chauffage, l'éclairage naturel, la ventilation et l'absence d'humidité anormale.
Un logement qui ne les respecte pas expose le bailleur à une action du locataire, voire à une interdiction de location prononcée par la commune. Mieux vaut faire le point sur l'installation électrique et l'humidité avant la première visite que découvrir le problème en cours de bail.
Les détecteurs de fumée sont également obligatoires en Wallonie : leur installation incombe au bailleur, leur entretien courant au locataire.
Disposer d'un certificat PEB valide
Le certificat de performance énergétique (PEB) est obligatoire pour mettre un logement en location. Sa classe énergétique doit figurer dans l'annonce, et une copie est remise au locataire.
Le certificat est établi par un certificateur agréé et reste valable dix ans, sauf travaux qui modifient la performance du bâtiment. Une bonne classe PEB est aussi un argument de location : les candidats regardent de plus en plus le montant prévisible des factures d'énergie.
Rédiger une annonce conforme
L'annonce de location doit indiquer le montant du loyer et celui des charges communes. Le reste de la présentation est libre, mais la transparence attire des candidats plus sérieux et évite les visites inutiles.
Lors de la sélection, le bailleur ne peut demander que des informations utiles pour évaluer la candidature, comme l'identité, la composition du ménage et le montant des ressources. Les critères liés à l'origine, à l'état de santé ou à la situation familiale sont interdits par la législation anti-discrimination.
Établir un bail écrit et l'enregistrer
En Wallonie, le bail d'une résidence principale doit être écrit et signé par les deux parties. Il précise notamment l'identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le loyer, les charges et le logement loué.
La durée de référence est de neuf ans. Un bail de courte durée, de trois ans au plus, reste possible s'il est conclu par écrit. Une annexe explicative de la législation, établie par la Région, doit être jointe au contrat.
L'enregistrement du bail est à la charge du bailleur, dans les deux mois de la signature. La démarche est gratuite et se fait en ligne via MyMinfin. Un bail non enregistré fragilise la position du bailleur, notamment sur les conditions de départ du locataire : c'est l'oubli qui coûte le plus cher.
Organiser l'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée est obligatoire, détaillé et établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire. Il se fait pendant la période où le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d'occupation.
Pièce par pièce, il décrit l'état des murs, sols, menuiseries et équipements, idéalement avec des photos datées. En fin de bail, c'est la comparaison avec l'état des lieux de sortie qui permet de retenir sur la garantie le coût des dégâts imputables au locataire. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il le rend.
Encadrer la garantie locative et les assurances
La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer lorsqu'elle est versée sur un compte bloqué au nom du locataire. D'autres formes existent, comme la garantie bancaire constituée progressivement, avec leurs propres plafonds.
Côté assurances, le locataire doit assurer sa responsabilité locative contre l'incendie et les dégâts des eaux, et en fournir la preuve. Le bailleur assure le bâtiment lui-même. Une clause d'abandon de recours peut simplifier la gestion des sinistres entre les deux contrats.
Enfin, le précompte immobilier reste à la charge du propriétaire : il ne peut pas être répercuté sur le locataire d'une résidence principale.
Préparer la suite de la location
Ces obligations ne sont pas qu'une formalité : un bail enregistré, un état des lieux complet et une garantie correctement constituée sont les pièces qui permettent d'agir vite en cas de difficulté. Notre article sur les étapes à suivre face à un loyer impayé montre à quel point ces documents pèsent dans une procédure.
Si vous mettez un bien en location pour la première fois ou si vous reprenez un bail existant, un régisseur peut vérifier ces points avant la signature et vous éviter les oublis. Découvrez comment nous prenons en charge la gestion locative à Mouscron et alentours, de la mise en location au suivi quotidien.
Vous préparez une mise en location ? Décrivez-nous votre bien et nous vous indiquons ce qu'il reste à prévoir.